La question d'investir dans l'immobilier neuf ou ancien est souvent soulevée par les investisseurs. Avant de vous donner mon point de vue, je tiens à vous présenter les avantages et inconvénients de chaque catégorie.

Frais de notaires réduits, garanties constructeurs, performances énergétiques, isolation phonique… Les avantages de l’immobilier neuf sont nombreux. L'immobilier neuf est souvent décrié par le surcoût à l'achat (environ 25% à 40% de plus que dans l'ancien). En revanche, les frais de notaires sont réduits à 2.5% dans le neuf contre 7.5% dans l'ancien. Il est donc intéressant de comparer les prix "acte en main". En investissant dans un achat immobilier neuf, vous bénéficiez des derniers matériaux et dernières réglementations (RT2012 et NRA). Ces éléments confèrent au bien immobilier des qualités énergétiques et phoniques indéniables très appréciées des locataires. Vous avez aussi des garanties telles que la garantie biennale ou la garantie décennale. La garantie biennale (2 ans) concerne les éléments techniques tels que les portes, les ascenseurs, la plomberie et l'électricité. La garantie décennale (10 ans) s’attache quant à elle, aux éléments structurels comme la toiture, les fondations… Ainsi, vous êtes sûr de ne pas avoir de gros travaux à prévoir dans les années qui suivent votre achat !  

Enfin, l’avantage principal d’un achat immobilier neuf est la réduction d’impôt importante dont vous pouvez profiter, si vous vous engagez à louer ! La loi Pinel est un excellent levier fiscal pour investir dans l’immobilier neuf. Elle prévoit une réduction d’impôt selon la durée d'engagement que vous souhaitez prendre.  /12 % du montant du bien pour une mise en location pendant 6 ans  /18 % du montant du bien pour une mise en location pendant 9 ans  /21 % du montant du bien pour une mise en location pendant 12 ans

Comme évoqué plus haut, le surcout du neuf vis à vis de l'ancien peut être un frein  (même si les frais de notaires réduits et la réduction d'impôt diminuent ce surcoût). 

Le frais intercalaires liés au fait que vous achetez le bien en VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement). Ainsi, vous payez votre bien au fur et à mesure de la construction mais ne percevez pas les loyers. La banque a des solutions mais ces dernières ont un coût et alourdissent le budget de l'investissement.

Le modèle économique d'un investissement dans le neuf ne s'adresse pas à tous les investisseurs car il est nécessaire d'avoir un apport ou d'être capable de faire un effort d'épargne mensuel. Il faut aussi être suffisamment imposable pour que l'effet de la réduction d'impôts proposé par la loi PINEL joue pleinement.

Votre placement n'est pas "liquide" car vous vous engagez dans cet investissement sur la durée et ne pouvez revendre le bien avant la fin de l'engagement de location. Au risque de voir votre réduction fiscale remise en cause.

Enfin, investir dans le neuf nécessite d'être capable de se projeter car vous achetez sur plans. Il n'est pas toujours simple de s'imaginer l'appartement final, sa vue, l'ensemble de ses matériaux ses volumes...

La visite de l'appartement ancien sera capital car il faudra s'assurer de l'état général de l'immeuble. Les points a contrôler son beaucoup plus nombreux.  

La demande locative peut être inférieure à celle du neuf sur des secteurs un peu moins cotés que l'hyper centre ville car les locataires vont privilégier des appartements neufs avec parking en sous sol et ascenseur.

Un achat d'appartement dans l'ancien va de façon générale nécessiter de meilleures connaissances en immobilier qu'un achat en PINEL.

Vous l'avez compris, il y a des avantages et des inconvénients à acheter un appartement neuf ou ancien. Il ne peut donc y avoir une seule réponse valable pour tous les investisseurs. La réponse diffère selon les envies, les projets, la capacité financière, le gout du risque... de chaque investisseur.

Cependant, pour apporter une synthèse à ce que nous avons vu précédemment, je conseille de ne pas opposer les deux types d'achats. A titre personnel, je possède des appartements achetés neufs et d'autres achetés dans l'ancien. Ils sont complémentaires dans mon portefeuille patrimonial. 

Le neuf se comparera plus à un placement en assurance vie. Vous achetez avec le bras de levier un appartement neuf avec l'ensemble des garanties, bénéficiez d'une réduction d'impôts et la demande locative pour le neuf vous assure une belle rentabilité globale. C'est un très bon investissement en bon père de famille si vous ne perdez pas de vue que vous achetez de la pierre et qu'il faut toujours vérifier le marché locatif, comparer les prix avec ceux de l'ancien (pas plus de 40% d'écart).

Investir dans un appartement dans l'ancien sera parfois la seule solution si vous payez peu d'impôts ou avez une faible capacité financière. Vous pourrez être investisseur en immobilier mais il vous faudra vous investir plus dans le projet et investir en prenant un peu plus de risque que dans le neuf. L'immobilier ancien est un véritable outil pour se constituer un patrimoine d'ampleur sans forcément avoir de gros revenus. 

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